2010年首都房价走势猜测
人平易近观察家
过去的2009年首都市房价履历了一个从低谷到高峰的V型反转，现在的房价已到了历史无上位置，很多人开始关心下一阶段房价的走势。出格是前不久中心又将
二手房转让的营业税免缴税款期从5年改回2年，使2010年的房价走势越发扑朔迷离。
所幸本人在过去的博文中预先推测出上年的房价下跌走势和本年低谷时期的房价反转以及本年的上升态势，坦率地说预先推测到本年房价的上涨，但没有想到涨幅可以或许到达这个级别。
是以对2010年的房价预先推测相对于会守旧一点，究竟市场是值得敬畏的。
众所周知，房价不是单一因素影响的，其涨跌都是各种因素有机组合的结果，底子不成能有哪个单一因素就左右了房价；房价的影响因素众多，供求关系、社会资金的充裕程度、经济发展的阶段、财政及钱币政策、金融管束程度……不一而足。以是，一看到二手房营业税优惠勾销了就断定房价会涨会跌的意见都是不足采信的。
重要概念：
房地产价格长期趋势必然向上，而且是螺旋上升的历程，任志强师长教师表述的很精辟：“涨幅永远大于跌幅”，是以不论什么时候买房都是对的，过一段时间再看一定买值了。
想知道2010年房价怎么走，一定要分析一下2009年房价是怎么涨起来的， 城市化进程、结婚需求等每年稳定且尽人皆知的常态因素不再累述，仅从不凡作用因素分析：
因素一：社会高速发展，社会财富增加很快
在中国高速发展的大背景下，房价在长期趋势中的单边上升是必然的趋势，原理很简朴，社会财富以每年10%左右的速率增加，单位钱币就以相同的速率缩水，以该钱币标价的房价天然应该上涨。
因素二：钱币投放量增加，社会资金供给充分
2009年房价上涨过快和2009年钱币投放量太大有直接关系，钱币投放量增加一则导致单位币值的钱币加速贬值（相对于购买力），二则使市场流动性增加，这些都加速了房价的上涨。
因素三：社会投资缺乏合理投向
社会投资是逐利的，但世界规模的金融危机直接导致了2009年初的南方私营企业倒闭风潮，全年CPI一直为负、PPI到１０月１日月份才勉强转正。外贸内需都不行了，我国拉动经济的三驾马车倒了两架，仅剩投资一项，国家引导性投资保住了“8”，但平易近间投资险些没有途径，微观主体在实体经济方面觉得没有增加投资的必要，大量实体经济的资金面临没有投资标的目的的窘境，以是大量流动性进入楼市和股市，于是在实体经济没有明显复苏的大背景下，很多风险讨厌型投资者将眼光投向房地产，这也是导致09年房价暴涨的重要缘故原由之一。
因素四：政策使然
08年底09年初，国家各种鼓舞勉励投资和消费的政策出台，包孕二手房的征税收入优惠，大力撑持“房贷”，甚至对按揭减低首付款比例、减低利率……回过甚来看实际上是国家政策引导资金流向房地产的。
因素五：购房人心态掉衡，需求爆发
由于前几年首都房价涨势很盛，许多买房人踏空了，在一些伪专业人士和不负责任的黑电视机台的错误导向下，幼稚地认为房价还会降回本来的五六千一平米，是以迟迟没有出手买房。出格是在2008年底2009年初，他们在买涨不买跌的错误投资理念的引导下，认为房价走入降落通道时，舒畅地看着房价低谷从身边溜走。
2009年3月份往后价格逐月上涨，有些买主出手了，但更多买房人在大量黑电视机台不停发布不实数值称：“价涨量跌，房价即将掉头”的引导下还在等待，直到9、10月份往后，发明实况是“价增量增”而且还呈现加速上升的趋势，又恰逢征税收入优惠政策即将勾销，于是恐慌性出手，故而造成年底的井喷行情。
因素六：金融撑持
房地产金融包孕两个主要层面，一是研发贷款，二是
按揭贷款。
首先银行的研发贷款在2009年是空前撑持的，从来没有哪个年初房地产商的资金如许充裕，从09年一块块地王的争取战中就能够看出。研发贷轻易取得使研发商的资金充裕，不需要通过发卖回笼资金，是以就底子没有主动落价或者促销的动力，在市场需求充分的情况下，当然惜售提价儿。
另外是按揭，09年按揭方面也是突飞大进，首付款比例降为20%，利率一降再降，按揭利率甚至减低到空前的基准息下浮30%，算下来利率才合每年4%左右，使得买房人的购买热忱高涨，改善性需求也是以爆发。
因素七：投资者（笔者不喜欢投机者这个词，因为投机是活络的投资）加入买房队伍
二手房转让征税收入政策“5变2”，使得原本无利可图的炒房又再变得熠熠生辉，加上年初到年中的赚钱效应，不少投资者又杀回房地产市场。
上述“***”直接导致2009年房价的暴涨，2010年上述因素的会有如何的变化，房价也就会有如何的走势。
因素一社会高速发展，2010年社会发展速率应该高于2009年，是以上升的大标的目的应该是稳定的，也就是说2010年的房价傲然是走在上坡路上的。
因素二钱币投放，显然2010年钱币投放量会比2009年有所降落，是以单位钱币贬值速率减低，流动性也响应缩减，也就是说2010年房价走的上坡路的坡度是有限的。
因素三社会投资投向，尽管CPI终于转正，但PPI还是负的，社会投资的实体性经济标的目的在上半年傲然不会显著增加，是以部门资金在上半年还会投到房地产领域。终究PPI会在不久后追随CPI上涨，实体经济复苏后，也就是在2010年的下半年社会投资必将慢慢回流实体经济，也就是说2010年的房价走的上坡路会愈来愈缓。
因素四政策，二手房征税收入优惠勾销，其他优惠政策担当，某种程度上抑制了炒房，也给真实购买需求增加了生意业务成本，是以在总体上还是抑制了需求，也就是说在2010年房价上坡路上鞭策力小了。
因素五购房人心态，随着2009年底的爆发，释放了相称部门的需求，再加上优惠政策的勾销，2010年成交井喷的征象不会持续，但也会有一些后知后觉的买房人迟到出手。也就是说2010年房价在上坡路上还有靠得住的动力。
因素六金融撑持，现在的不少银行金融撑持标的目的已从住宅项目转向商业地产项目，是以2010年商业地产价格也将呈现一个正确的涨幅。从今朝来看还没有收紧房地产研发贷款的迹象，但二套房按揭贷款已恢复到优惠之前的正常水平。按照中央金融事情会议的精神，按揭政策不会有太大变化，预计在明年中期，房地产研发信贷政策会适当收紧，下半年研发商的资金回流压力会逐渐闪现，捂房惜售将有所缓解，能否呈现房价的松驰还是要看收紧的程度。也就是2010年房价在上坡路的后半截会有人在前进的道路上挖坑，但坑的大小还不知道。笔者认为在诸多因素中，此项因素是房价影响因素中最重要的一个，坑挖的大了，也就会呈现一个阶段性的“下坡”，但再怎么挖，路也还是上坡路。
因素七投资者，勾销了征税收入优惠，并且配套上银行按揭以网签价格为依据，使得炒房再度变成鸡肋。因为炒房的重要对象就是5年内的新房，而且炒房必然以按揭作为资金放大的方法，上述政策泼天增加了炒房的征税收入获本，是以炒家已陆续退出市场，但长线投资者不受影响。也就是说2010年房价在上坡路上没有人在暗地里猛推了。
综上，2010年的房价傲然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度渐缓，前进速率减慢但傲然会前进，而且前边有坑，也许是个不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融政策，但有一点可以肯定，没有人在暗地里猛推了。
以是2010年房价还是会接续上涨的~~~~~~~~~~~~
